Este año, el plan de inversión de muchos, se ha centrado en la inversión en vivienda; pues, según se estimaba que fuera a suceder y os anticipamos en nuestro post Las previsiones para el mercado inmobiliario de 2023, invertir en vivienda seguirá siendo todo un acierto, teniendo en cuenta especialmente la vivienda de segunda mano para reformarla y revalorizarla, debido a la volatilidad de los mercados financieros, en los que influyen la guerra de Ucrania y en este último mes por la quiebra de dos bancos de EE.UU Silicon Valley Bank y el Signature Bank.
Es por ello que iremos abordando en diferentes post las cuestiones jurídicas del contrato de compraventa de vivienda , siendo el primer tema las arras penitenciales, una opción a barajar en el caso de que os encontréis en la situación que acabamos de comentar, buscar invertir en vivienda o poner a la venta una vivienda ya en propiedad. Sea cual sea tu caso, esto te interesa.
Primero, conozcamos lo que son las arras penitenciales. También conocidas con el nombre de arras de desistimiento, se trata de una garantía que se utiliza en los contratos de compraventa y que permite a ambas partes desistir libremente del cumplimiento del contrato. Es decir, estas arras nos proporcionan la opción de formalizar o no finalmente la escritura de compraventa de la vivienda, y serán una opción tanto para el comprador como para el vendedor.
Las arras penitenciales son, en resumidas cuentas, un mecanismo de garantía. Sin embargo, la presencia de éstas en un contrato de compraventa no es obligatoria, pero su uso es muy frecuente y pueden incluirse en el contrato siempre que ambas partes estén conformes con ello. En este caso, es importante mencionar que este tipo de arras tienen que estar claramente señaladas en el contrato de compraventa y se debe especificar de manera clara las condiciones de las mismas que se acuerden por ambas partes.
Las Arras penitenciales están reguladas en el artículo 1454 del código Civil Español, cuyo tenor es “ Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”, tal como se aprecia ambas partes tendrán el mismo importe de penalización asociado a su desistimiento de contrato.
De forma más detallada con un contrato de arras penitenciales, si el comprador no finaliza sus obligaciones contractuales, perderá la cantidad entregada en arras; si, por el contrario, es el vendedor quien decide no llevar a cabo la venta del inmueble, tendría que devolver al comprador el doble del importe entregado por él como arras, lo que quiere decir que le devolverá al comprador el importe que entregó más la misma cantidad como penalización por incumplimiento.
Normalmente este importe de arras del que hablamos, se acuerda libremente por las partes, y dicha cantidad se entrega con el fin de afianzar la operación y dar fe por parte del comprador de sus intereses en la adquisición de la propiedad y por parte del vendedor de su decisión firme de venta.
Esta cantidad entregada previamente, no supone ninguna ganancia patrimonial para el vendedor hasta que no se formalice la operación de compraventa, por lo que dicha cantidad de las arras penitenciales no tributa hasta el ejercicio fiscal en que se realiza la compraventa del inmueble ya que forma parte del pago de la totalidad del importe completo de la vivienda o propiedad.
Por el contrario, en el caso de desistimiento como hemos comentado anteriormente, la parte que desiste deberá declarar esta cantidad como pérdida patrimonial en la base imponible general del IRPF, en el ejercicio fiscal en que haya realizado el desistimiento de la misma.
Esperamos que conocer a fondo lo que son las arras penitenciales o de desistimiento os haya resultado de lo más interesante y especialmente práctico, ya que es la fórmula de arras más utilizada en la práctica de los contratos de compraventa, para todos aquellos que tengáis en mente la inversión en vivienda en Ávila, adquirir una nueva casa en nuestra localidad o provincia de Ávila o, en su defecto, poner en venta una propiedad en la Capital.
Desde Inmhogar Ávila, como expertos en el mercado inmobiliario, ponemos todos nuestros conocimientos y experiencia en el sector para ayudaros con la venta o la adquisición de una vivienda así como con todo su proceso y tramitación.
