Todo aquel que se ha adentrado mínimamente en el mundo del mercado inmobiliario, ha oído hablar alguna vez del concepto de “El Valor de Mercado”; pues bien, esto es porque es un concepto básico a conocer y sobre todo manejar si quieres invertir en vivienda. Por ello, hoy vamos a dedicar este artículo a conocer a fondo este concepto, aprender a calcular el valor de mercado de un inmueble, conociendo los factores que determinan el mismo.
¿QUÉ ES EL VALOR DE MERCADO DE UN INMUEBLE?
En cualquier ámbito el valor de mercado está totalmente unido a las leyes de la oferta y la demanda y, en el caso del mercado inmobiliario, no es diferente, pues el valor de mercado de inmueble no es más que el precio que los posibles compradores de un inmueble están dispuestos a pagar por él en un determinado momento.
Como acabamos de decir, este precio fluctúa sobre todo con la cantidad de oferta y demanda de inmuebles de cada momento, pero también con la situación económica general y, en este año 2023 en concreto, se espera que exista menos demanda de inmuebles, lo que reducirá las ventas y, por consiguiente, la firma de hipotecas, debido a la actual situación de inflación por la que éstas han aumentado sus tipos de intereses y también ha reducido el poder adquisitivo de casi toda la población en general.
DIFERENCIA ENTRE VALOR CATASTRAL Y DE MERCADO.
El valor catastral y el valor de mercado son dos valores de referencia que se utilizan en el cálculo de distintos impuestos al transmitir un inmueble. La normativa relativa a cada tributo define qué valor debe tomarse como referencia. En el caso del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), se utiliza el valor de referencia de catastro, valor que actualmente ha sido motivo de impugnación en los Tribunales. Si el precio pagado es superior al valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Anteriormente, estos impuestos en Ávila se calculaban teniendo en cuenta el «Valor de la Junta de Castilla y León» del bien, relacionado con el valor de mercado, que promediaba el valor teniendo en cuenta si el piso dispone:
.de ascensor
-calefacción.
-1 baño por cada 60 metros.
En el caso del Impuesto sobre Bienes Inmuebles o IBI, su base imponible la define el valor catastral, mientras que, en el caso del IVA (para la compra de vivienda nueva), la base imponible es el valor de venta.
CÓMO DETERMINAR EL VALOR DE MERCADO.
El valor de mercado de una propiedad viene determinado por diversos factores, algunos de los cuáles escapan a nuestro control, como la capacidad de ahorro de los compradores en relación con la coyuntura económica, los requisitos del banco para un préstamo hipotecario y el estado de la oferta y la demanda de viviendas. Invertir en la propiedad adecuada puede ser una gran decisión financiera, por lo que es importante considerar detenidamente estos factores.
Pero también existen factores determinantes intrínsecos en la vivienda, como pueden ser:
- La ubicación: Es un factor crítico a la hora de evaluar el valor de una propiedad. Las zonas pueden volverse más deseables debido a las inversiones públicas, las tendencias de la moda o una mayor accesibilidad. Por lo tanto, el valor de un piso en el centro de una ciudad será sustancialmente diferente al de uno situado en sus afueras, y lo mismo ocurre al vender un piso en Madrid en comparación con Ávila. Invertir en la ubicación adecuada puede marcar la diferencia, ya que comprar un piso en Ávila tiene una rentabilidad que oscila entre el 5 y el 10%.
- Servicios de la zona: Invertir en una vivienda es una gran decisión y debe tomarse en serio. A la hora de elegir una ubicación, es importante tener en cuenta la disponibilidad de servicios esenciales como tiendas de comestibles, centros médicos, farmacias, parques, transporte y aparcamiento. Cuantos más servicios y comodidades ofrezca un barrio, más atractiva y valiosa será la propiedad, siempre teniendo en cuenta tu preferencia de zona en Ávila, que se delimitan en Zona Hervencias, Zona Universidad, Zona Centro, Toledana, Zona San Antonio, Zona Norte y Zona Sur, o bien prefieres comprar una casa en Pueblos cercanos a Ávila.
- Características del inmueble: Es fundamental que los posibles compradores conozcan las medidas de la vivienda, el estado de los espacios comunes (por ejemplo, si hay ascensor, jardines, piscina, etc, así como el mantenimiento de la zona o posibles reformas que puedan afectar a los gastos de comunidad), el estado de la vivienda en sí, su distribución y potencial, la cantidad de habitaciones, la necesidad de reparaciones, las características, la antigüedad del edificio, su orientación, la eficiencia energética del edificio, etc.
QUIÉN FIJA EL VALOR DE MERCADO.
Es esencial ser consciente de que el valor de mercado de una propiedad no puede determinarse con absoluta certeza. Por ello, no es infrecuente que las tasaciones difieran en función de quién la evalúe. Además, una persona puede estar dispuesta a pagar un precio más alto por una propiedad que otra, en función de sus gustos individuales.
Está claro que el valor de mercado de un bien viene determinado por el colectivo de compradores y vendedores, por la oferta y la demanda existente en el momento puntual que se valora el inmueble; sin embargo, en realidad, es el tasador quien determina en última instancia el valor del bien.
Esperamos que este post acerca del valor de mercado os hayan resultado útiles y, además, desde Inmhogar Ávila nos gustaría ponernos a vuestra disposición como expertos en el sector inmobiliario, así como en tasaciones, al disponer de perito tasador judicial en el caso de que estéis pensando en invertir en vivienda, o necesitéis una tasación inmobiliaria en Ávila o alrededores.
