En la mayoría de las ocasiones cuando se heredan bienes inmuebles, estos suelen acabar en casos de copropiedad; es decir, que no tienen un único propietario. Por ejemplo dos hermanos que, tras fallecer sus dos progenitores, heredan el domicilio familiar.
Si bien no es obligatorio legalizar la herencia a través de escritura pública y posterior Registro en el Registro de la Propiedad que corresponda al inmueble, es muy conveniente realizar el trámite previo al contrato de alquiler.
Como siempre, cuando las decisiones importantes no dependen de una sola parte, puede darse el caso de que exista un desacuerdo a la hora de vender o arrendar la propiedad. Pues bien, en este post, desde Inmhogar Ávila, como profesionales del sector inmobiliario, vamos a contarte cómo resolver esos desacuerdos.
Lo primero que se suele pensar cuando se hereda una propiedad, es la posibilidad de vender o alquilar, pero.. ¿y si no todos los propietarios están de acuerdo, es necesaria la aprobación de todos? ¿Qué tipo de contrato de arrendamiento sería necesario? Vamos a ver qué es lo que hay que tener en cuenta y de esta manera despejar todas estas dudas.
Para empezar debemos saber que, según el Código Civil, siempre que dos o más personas ostentan la propiedad de algo, en este caso hablaríamos de una vivienda, existe entre los copropietarios una comunidad de bienes, por lo que debemos siempre regirnos por legislación de estas y, de igual manera que en las empresas, el porcentaje que se posee de estas, es bastante determinante a la hora de tomar decisiones; por lo que, si hay un desacuerdo a la hora de alquilar una copropiedad, nos podemos encontrar ante diferentes escenarios:
- El 50% de los copropietarios quieren alquilar: Es importante tener claro que no es lo mismo número de propietarios que porcentaje de participación en la copropiedad, pero siempre que al menos la mitad de las participaciones estén a favor de alquilar el inmueble, será legal alquilarlo, teniendo en cuenta que, si el resto de participaciones toman medidas legales, un juez puede anular el contrato siempre que este no resulte provechoso para la comunidad de bienes.
- La mayoría quiere alquilar: En el caso de que las participaciones a favor de alquilar la copropiedad superen el 50%, se puede alquilar el inmueble incluso sin la firma de la parte o partes que no estén a favor; sin embargo, esto no les excluye de recibir su parte correspondiente de la renta fijada en el contrato.
- La mayoría NO quiere alquilar: En este caso, la parte o partes que están a favor de arrendar podrían únicamente alquilar la parte de la vivienda que les corresponde y siempre en beneficio de la comunidad, pero hay que tener siempre en cuenta que en estos casos esto suele acabar en más complicaciones, pues suele ser difícil “dividir” un inmueble privando del uso de ciertas partes a los inquilinos y un juez declarará nulo el contrato de arrendamiento en cuanto se demuestre que se ha alquilado la vivienda al completo.
Al igual que en el poder de decisión y el derecho a percibir la parte correspondiente de la renta a pesar de no estar de acuerdo con alquilar todas las partes de la comunidad de bienes tienen la obligación de sufragar en la medida en la que son propietarias (si no se indica o detalla el porcentaje, este se reparte de forma igualitaria) todos los gastos que pueda ocasionar la copropiedad, y contribuir al correcto mantenimiento y conservación de la misma. La única manera de poderse ver exonerado de aportar para subsanar todos estos gastos sería renunciar a su parte del inmueble.
De la misma manera que se contribuye (según la participación) en los gatos y beneficios, todos los propietarios deben declarar debidamente los beneficios en su declaración de la renta o IRPF, y, como no podía ser de otra manera, tributar por los mismos.
Después de saber todo esto, se nos puede plantear la duda de qué tipo de contrato de alquiler es necesario redactar para poder alquilar “con todas las de la ley” un piso en copropiedad; pues bien, para que este sea válido y cuente con todas la garantías posibles, debe estar firmado por todas las partes, tanto copropietarios como inquilinos. En todos los caso de copropiedad existen varios propietarios, solo habría que añadir los datos de todos en la parte del arrendador; por lo demás, el contrato de alquiler no debe diferir en nada más de un contrato de alquiler al uso como que se redacta para un inmueble de un único propietario.
Por último, algo en lo que si puede tener un papel muy determinante un desacuerdo entre copropietarios a la hora de alquilar, es en la duración permitida del contrato de alquiler; si todos los propietarios están de acuerdo el contrato se regirá por los mismos que cualquier otro, los fijados en la LAU, pudiendo extender en el mismo todo lo que las partes estén de acuerdo. Sin embargo si hay una sola parte en contra (aunque sea una minoría) el arrendamiento no podrá superar los 6 años de duración.
Esperamos que estas pautas para alquilar inmuebles en copropiedad os hayan sido de ayuda y, de igual manera, nos ponemos a vuestra entera disposición como profesionales inmobiliarios para resolver cualquier consulta e incluso gestionar esa propiedad a arrendar.
