¿Habías llegado a escuchar hablar del Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal? Finalmente, esta normativa ha sido aprobada por el Congreso de los Diputados, lo que conlleva a un incremento impositivo de las operaciones inmobiliarias en el IRPF, ITP, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre Patrimonio.
A partir de su publicación en el BOE, todas estas operaciones se verán repercutidas fiscalmente.
Este proyecto, además, será remitido al Senado para intentar salvar las inspecciones sorpresa de la Agencia Tributaria, tan cuestionadas desde el poder Judicial.
Pero, ¿qué significa todo esto? Para empezar, con esta nueva Ley, acaba la reducción del 60% del alquiler de una vivienda en el IRPF a la que tenía derecho el propietario si no se incluye en la autoliquidación. Hasta el momento, tan solo era necesario declarar su existencia pero, tras esta nueva aprobación, deberán declararse todos los ingresos provenientes de la vivienda en la autoliquidación si queremos seguir disfrutando de la reducción del 60% del alquiler, ya que solo los ingresos incluidos se tendrán en cuenta para tener derecho a esa reducción.
Para aquellos propietarios de viviendas en alquiler, tampoco tendrán derecho a la desgravación del 60% si se da el caso de declarar menos ingresos de los recibidos o si se produce un cálculo erróneo del rendimiento. En estos casos, el propietario perderá tan solo la reducción de la parte de los ingresos no declarados o que, en su defecto, se trate de gastos indebidamente deducidos.
Ahora bien, echando la vista atrás, la aprobación por parte del Congreso de esta nueva Ley confronta de lleno con el Tribunal Supremo y la sentencia del 15 de octubre de 2020 por la que se consideraba que el contribuyente podía disfrutar del beneficio fiscal sobre el rendimiento neto obtenido de una vivienda en alquiler sin necesidad de declarar los rendimientos obtenidos en la Renta.
Pero esto no es todo, ya que esta nueva Ley viene cargada de “despedidas” como podrás comprobar a continuación; además de perder el derecho a la reducción del 60% del alquiler en el caso de no declarar los ingresos obtenidos de la vivienda, con esta nueva aprobación el Gobierno elimina el beneficio fiscal de heredar una casa “inter-vivos” o lo que es lo mismo heredar una vivienda sin que el propietario haya fallecido mediante donación. Es decir, con este proyecto de Ley lo que se pretende es acabar con la ventaja de no tributar en el IRPF en el caso de heredar una propiedad en vida del dueño.
Hasta día de hoy, cuando se heredaba una vivienda por pacto sucesorio, había que tributar tan solo por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, pero no en el IRPF. Con esta nueva normativa, si la transmisión de los bienes se realizan antes de que fallezca el propietario actual, los herederos deberán tributar por la nueva propiedad en el IRPF. En definitiva, con esta modificación, el contribuyente que se disponga a vender un bien heredado en vida antes de que fallezca la persona que se lo cedió, se subrogará en su posición de tal manera que, a la hora de vender la propiedad, se tomará como valor de adquisición el precio originario de ésta; es decir, el precio por el que el causante o donante hubiera adquirido inicialmente la vivienda.
Pongamos un ejemplo; la persona de la que hemos heredado en vida una vivienda, la adquirió en su día por 150.000 € y nos ha sido transmitida por su valor actual en el mercado inmobiliario, 400.000€. Hasta el momento, esta propiedad transmitida en vida del causante, tenía como valor de adquisición su valor actual, 400.000€. Así, si antes de que fallezca el causante vendemos la casa por ejemplo por 450.000€, nuestra ganancia y por la que deberíamos tributar en el IRPF, antes sería tan solo de 50.000€; mientras que, con la nueva Ley aprobada por el Congreso, el valor de adquisición del inmueble a la hora de heredarle, no será su valor actual en el mercado, si no los 150.000€ por los que, en su día, fue adquirida por el causante. Esto supone que, vendiendo la propiedad una vez ha sido heredada en vida, deberemos tributar de esta manera por una ganancia de 300.000€; es decir, 250.000€ más que antes de ser aprobada la nueva Ley.
Ahora, vayamos con los cambios que afectarán en la valoración de los inmuebles de cara al ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)y al ISyD(Impuesto de Sucesiones y Donaciones). La base imponible de estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles; en su defecto, pasará a ser el de su valor de mercado.
La nueva ley ha aprobado éste como valor de referencia, por lo que tendrá que ser el contribuyente el que tenga que demostrar que dicho valor de referencia no se corresponde realmente con el del inmueble, recayendo ahora la carga de la prueba en contra sobre el contribuyente, ya que la Hacienda autonómica ya no realizará visitas ni hará ningún tipo de comprobaciones en referencia al inmueble vendido, heredado o donado, y su base imponible será el valor de referencia aprobado, su valor actual en el mercado. Es decir, este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, sin tener en cuenta su estado de conservación, materiales, mobiliario, etc.
Esta nueva valoración de mercado, afectará por tanto al ITP, al ISyD y al Impuesto sobre el Patrimonio, por los que deberá tributar el contribuyente por dicho valor al comprar, heredar o recibir una vivienda en donación.
Este nuevo valor de referencia del Catastro, entrará en vigor en enero de 2022, afectando a todas las operaciones que se lleven a cabo a raíz de esta fecha.
No obstante, se puede llegar a impugnar este valor de referencia de las dos maneras siguientes: Con la autoliquidación por el valor oficial y, acto seguido, proceder a solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando este valor de referencia; o bien, autoliquidar por el valor que el contribuyente crea conveniente que tiene la vivienda que, en este caso, suele tomarse como referencia el escriturado, y, a continuación, recurrir a la comprobación de los valores que pudieran proceder de la administración autonómica.
Es decir, la decisión quedaría en manos de Hacienda, y será ésta quién deberá solicitar a Catastro un informe con el que corregir el valor de referencia de nuestra vivienda.
Esperamos haber aclarado con el post de esta semana todas vuestras dudas acerca de la nueva Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. Como expertos en el sector inmobiliario, desde Inmhogar Ávila, os animamos a contactar con nosotros para ayudaros y asesoraros en el caso de encontraros en alguna situación de este calibre y dada la aprobación de la nueva Ley os surjan dudas de cómo proceder.
