Como ya hemos comentado en post anteriores, tras los meses de confinamiento “encerrados” en nuestras casas que la pandemia de Covid-19 nos obligó a cumplir, gran parte de la población, ya fueran propietarios o inquilinos, dejó de ver su casa “con buenos ojos”, poniendo de relieve que la casa no se adaptaba a las necesidades del momento.
Esto nos llevó a visualizar un giro de 360º en el mercado inmobiliario que, como era de esperar, experimentó variaciones de precios, siendo la oportunidad perfecta para todos aquellos que buscaban un cambio de vivienda tras quitarse “la venda” de los ojos con su antigua vivienda.
En el post de esta semana, desde Inmhogar Ávila, os daremos una serie de consejos si os encontráis en el “saco” de ese gran porcentaje de población que ha decidido cambiar de hogar en postpandemia.
Como ya sabréis, vender una vivienda conlleva una serie de gastos que el propietario debe asumir; por eso, hoy queremos ayudaros a que conozcáis más de cerca esta serie de impuestos que corresponden a la parte vendedora para que la venta sea todo un éxito y no acabéis pagando de más ni poniendo un valor inferior al mercado.
Pues bien, en resumidas cuentas, a la hora de realizar una compraventa de un inmueble, el vendedor de ésta debe asumir dos impuestos principalmente; el IRPF y la plusvalía municipal.
Pero, ¿se puede rebajar “la factura” fiscal que debemos asumir por nuestra parte? Realmente, así es, pero antes de nada ten en cuenta que es fundamental contrastarlo con un asesor que nos asegure que cumplimos los siguientes requisitos para pagar algo menos a la hora de vender nuestra casa.
En el caso del IRPF, el vendedor debe tributar en base a la ganancia en su renta. Para calcular la ganancia o, en su defecto, la pérdida patrimonial, se debe restar el valor de adquisición del inmueble al de transmisión. Para poder reducir el beneficio que vamos a adquirir, podemos añadir aquellos gastos inherentes al proceso, así como de su valor de adquisición y restarlos al de trasmisión.
Pongamos un ejemplo de lo más sencillo; al adquirir la vivienda que ahora queremos vender, se pagaron los siguientes impuestos: ITP o IVA, Sucesiones y Donaciones, el Registro de la Propiedad, gastos de gestoría, asesoramiento e inmobiliaria, abogado, peritos, el notario y el certificado de eficiencia energética.
La tasación del inmueble o de cancelación hipotecaria también pueden considerarse gastos sin tener en cuenta los intereses, así como aquellos gastos que se consideren vinculados a la hipoteca.
Si la vivienda que vendemos ha llegado a estar alguna vez en alquiler, podemos restar también la amortización, con lo que restaremos de esta manera la ganancia obtenida, teniendo una base imponible menor.
Y, por último, también se puedes tener en cuenta y añadir como gastos aquellos cambios, mejoras o inversiones llevadas a cabo en el inmueble.
Otra manera de ahorrarnos algo de dinero con el IRPF a la hora de vender una casa, es elegir bien y estudiar detenidamente el momento idóneo para hacerlo. Las ganancias y pérdidas patrimoniales tributan de manera acumulada, por lo tanto se pueden reducir si hemos generado pérdidas, por ejemplo, con un fondos de inversión o la venta de acciones. En el caso de que existan rendimientos negativos del capital mobiliario con un 25% de las ganancias, también podremos compensar este impuesto.
Si te encuentras en una de esas situaciones con las que dábamos inicio al post y quieres vender tu antigua vivienda para adquirir una nueva, la ganancia estará exenta si el importe de la venta lo reinviertes en adquirir una nueva en un plazo de dos años. En el caso de adquirir una vivienda de valor inferior realizando una reinversión parcial, la exención sería proporcional al importe que reinvertimos en adquirir esta nueva vivienda.
Todo esto teniendo en cuenta que la vivienda que adquirimos debe ser una vivienda habitual; es decir, nuestra nueva residencia habitual y efectiva durante al menos 3 años salvo causas justificadas.
Para mayores de 65 años y personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, la ganancia por vender su vivienda habitual, actualmente, está exenta. Pero no solo ésta, ya que, por ejemplo, en el caso de vender una segunda residencia que no se trate de su vivienda habitual, también estará exenta para aquellos contribuyentes mayores de 65 años en el caso de que reinviertan el importe obtenido en rentas vitalicias.
Ahora es turno de la plusvalía municipal, el impuesto que se debe pagar sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en una transmisión. Con este impuesto, en el caso de poder demostrar que el terreno no ha ganado valor aportando como prueba las escrituras o pidiendo una tasación, podemos evitar abonarle ahorrándonos así este dinero a la hora de vender una propiedad. A fecha de este post tenemos noticias actualizadas, “El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado, con mayoría y con dos votos particulares contrarios, la nulidad de parte del articulado de la plusvalía municipal”, os dejamos enlace a la noticia.
Y, por último, recordaros un pequeño apunte que a veces pasa desapercibido; en cuanto al IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ya hay una sentencia que sentó jurisprudencia y que establece que se pague por el tiempo proporcional de posesión jurídica del inmueble.
Esperamos que estos pequeños consejos os hayan aclarado dudas y, sobre todo, os ayuden a ahorrar un pellizco en la factura fiscal a la hora de vender una propiedad.
